Mērenu stabilitāti vai risku un izaugsmi – palīdzam izvēlēties starp REIT un nekustamā īpašuma vērtspapīriem 

Īsumā:

• Nekustamā īpašuma vērtspapīri ir finanšu instrumenti, kuru vērtība vai ienākumi ir saistīti ar konkrētiem nekustamā īpašuma aktīviem vai naudas plūsmām.

• REIT ir nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds, kas apvieno daudzu investoru līdzekļus plašā īpašumu portfelī.

• Galvenā atšķirība, vērtspapīri parasti balstīti uz konkrētiem projektiem, REIT ir plašāks īpašumu portfelis.

• TWINO platformā ir pieejami TWINO Properties priekšrocību akcijas, kas balstītas uz īres īpašumiem, tās tiek emitētas Latvijas Bankas regulētajā vidē.

Investīcijas nekustamajā īpašumā vēsturiski ir viens no senākajiem kapitāla ieguldīšanas veidiem. Cilvēkiem tās asociējas ar stabilitāti, regulāriem ienākumiem un cerību, ka ar laiku īpašuma vērtība pieaugs. Taču tieša nekustamā īpašuma iegāde prasa ievērojamu sākuma kapitālu, bet tā apsaimniekošana laiku un iesaisti..

Tāpēc mūsdienās arvien vairāk privāto investoru meklē veidus, kā gūt ienākumus no nekustamā īpašuma bez nepieciešamības pašiem to iegādāties. Bieži tiek pieminēti nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi jeb REIT, taču paralēli pastāv arī cits instruments, nekustamā īpašuma vērtspapīri.

Lai gan abi risinājumi ļauj investēt nekustamajā īpašumā netiešā veidā, tie darbojas atšķirīgi un ir piemēroti dažādām investoru vajadzībām.

Kas ir nekustamā īpašuma vērtspapīri

Vienkāršoti sakot, nekustamā īpašuma vērtspapīri ir finanšu instrumenti, kuru vērtība vai ienākumi ir saistīti ar nekustamā īpašuma aktīviem vai to radītajām naudas plūsmām.

Praksē tas nozīmē, ka investors neiegādājas pašu īpašumu, bet iegādājas vērtspapīru, kas balstīts uz konkrētu nekustamā īpašuma projektu, aizdevumu vai ienākumu plūsmu. Šādu instrumentu ienākumi parasti rodas no procentu maksājumiem, īres ienākumiem vai projekta peļņas.

Pie nekustamā īpašuma vērtspapīriem tiek pieskaitīti vairāki instrumentu veidi:

• Nekustamā īpašuma obligācijas, uzņēmumi vai attīstītāji emitē obligācijas konkrētu projektu finansēšanai.

• Ar hipotēkām nodrošināti vērtspapīri, instrumenti, kuru pamatā ir hipotekāro aizdevumu portfelis.

• Aktīviem nodrošināti vērtspapīri nekustamā īpašuma segmentā, vērtspapīri, kuru nodrošinājums ir konkrēti īpašumi vai ar tiem saistītas naudas plūsmas.

• Priekšrocību akcijas un kapitāla vērtspapīri, investori iegādājas akcijas uzņēmumā, kas tur konkrētus nekustamos īpašumus.

• Nekustamā īpašuma uzņēmumu akcijas, uzņēmumi, kuru pamatdarbība ir īpašumu attīstīšana, apsaimniekošana vai izīrēšana.

Kā darbojas aktīviem nodrošināti vērtspapīri nekustamā īpašuma sektorā

Aktīviem nodrošināti vērtspapīri nekustamā īpašuma sektorā nozīmē, ka vērtspapīra nodrošinājums ir nekustamais īpašums, attīstības projekts, hipotēku portfelis vai aizdevumi, kas saistīti ar nekustamajiem īpašumiem.

Piemēram, attīstītājs var piesaistīt finansējumu dzīvojamā projekta būvniecībai, emitējot vērtspapīrus, kurus iegādājas investori. Savukārt investori saņem ienākumus no projekta radītās naudas plūsmas.

Šāda pieeja ļauj investēt nekustamajos īpašumos ar salīdzinoši nelielu summu un bez nepieciešamības pašam iegādāties fizisku īpašumu.

Vienlaikus jāņem vērā, ka šādu investīciju riski ir saistīti ar konkrētā projekta kvalitāti, tirgus situāciju un emitenta spēju izpildīt saistības.

TWINO Properties priekšrocību akcijas

TWINO platformā ir pieejami kapitāla vērtspapīri (reģistrētas priekšrocību akcijas), ko emitē AS TWINO Properties, lai piesaistītu finansējumu ieguldījumiem īstermiņa īres īpašumos. Ieguldītājiem tieši nepieder pats nekustamais īpašums, jūs iegādājaties vērtspapīrus, kas ir piesaistīti konkrētam īpašumam.

Ienesīgums var veidoties no nomas ienākumiem dividenžu veidā un potenciāla īpašuma vērtības pieauguma. Dividendes tiek izmaksātas tad, ja īpašums attiecīgajā gadā ir strādājis ar peļņu. Šī ir svarīga atruna, ko ieguldītājam jāņem vērā, jo dividendes nav garantētas.

Produkts darbojas TWINO platformas regulētajā vidē, kas nodrošina papildu drošības slāni salīdzinājumā ar neregulētajiem alternatīvajiem ieguldījumu veidiem.

Kas ir nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds jeb REIT

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds jeb REIT (no angļu Real Estate Investment Trust, nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds) ir uzņēmums vai fonds, kas iegādājas, pārvalda vai finansē nekustamos īpašumus.

REIT būtība ir vienkārša, fonds apvieno daudzu investoru līdzekļus un iegulda tos dažādos īpašumos, piemēram, biroju ēkās, loģistikas vai tirdzniecības centros, viesnīcās vai dzīvokļu māju projektos.

Investors iegādājas fonda daļas vai akcijas un saņem ienākumus no fonda peļņas, kas bieži tiek izmaksāta dividendēs.

Daudzi REIT tiek kotēti biržās, tāpēc tos iespējams pirkt un pārdot līdzīgi akcijām. Vienlaikus REIT cenu ietekmē ne tikai nekustamā īpašuma tirgus, bet arī kopējā finanšu tirgu situācija, procentu likmes un investoru noskaņojums, kas var radīt ievērojamas īstermiņa svārstības.

Latvijā REIT vietējās platformās netiek piedāvāti. Investori, kas vēlas ieguldīt REIT, parasti to dara caur starptautiskiem brokeriem, kuriem nepiemēro Latvijas Bankas uzraudzību un ieguldītāju aizsardzību.

Galvenās atšķirības starp nekustamā īpašuma vērtspapīriem un REIT

Lai gan abi instrumenti ir alternatīvās investīcijas nekustamajā īpašumā, to darbības mehānismos ir vairākas būtiskas atšķirības.

Ieguldījuma struktūra

Nekustamā īpašuma vērtspapīri parasti ir balstīti uz konkrētiem projektiem, aizdevumiem vai aktīviem. REIT savukārt ir fonds vai uzņēmums, kas pārvalda īpašumu portfeli.

Ienākumu veids

Vērtspapīru gadījumā ienākumi rodas no procentiem, projekta peļņas vai konkrētas naudas plūsmas. REIT gadījumā ienākumi parasti tiek izmaksāti dividendēs, kas saistītas ar fonda vērtības pieaugumu.

Diversifikācija

Vērtspapīri bieži ir koncentrēti uz konkrētu projektu vai aktīvu, kas dod tiešu saikni ar konkrētu īpašumu. REIT parasti piedāvā plašāku īpašumu portfeli, kas izlīdzina atsevišķu projektu riskus.

Likviditāte

Vērtspapīru likviditāte var būt ierobežota atkarībā no instrumenta un platformas. Biržā tirgoti REIT parasti ir vieglāk pārdodami, kaut gan to cena ir pakļauta tirgus svārstībām.

Minimālais ieguldījums

Vērtspapīros parasti var ieguldīt ar salīdzinoši zemu sākuma summu. REIT minimālais ieguldījums atkarīgs no fonda vai akcijas cenas, kas dažkārt var būt augstāks.

Regulējums

Abi instrumenti var būt regulēti, taču regulējuma stingrība un investoru aizsardzības līmenis ir atkarīgs no platformas un jurisdikcijas. Latvijas Bankas licencētajām platformām, tostarp TWINO, ir striktākas prasības attiecībā uz klientu līdzekļu nodalīšanu, atklātību un investoru aizsardzību.

Investora iesaiste

Vērtspapīros investoram jāizvērtē konkrēta projekta risks, kas dod iespēju pieņemt informētus lēmumus par konkrēto ieguldījumu. REIT gadījumā pārvaldību veic fonds investora vietā, kas ir pasīvāks variants.

Vidējais prognozētais ienesīgums

Vērtspapīru ienesīgums atkarīgs no projekta un nereti var būt augstāks, bet ar lielāku svārstību iespējamību. REIT parasti piedāvā mērenāku un stabilāku ilgtermiņa atdevi, balstītu uz dividendēm un īpašumu vērtības pieaugumu. Neviens no ienesīguma līmeņiem nav garantēts.

Ko tas nozīmē konkrētajam investoram

Izvēle starp nekustamā īpašuma vērtspapīriem un REIT lielā mērā ir atkarīga no investora mērķiem, riska tolerances un vēlamā iesaistes līmeņa. Abi instrumenti var būt vērtīga investīciju portfeļa daļa, bet katrs piedāvā atšķirīgu pieeju.

Kad piemērotāks varētu būt REIT

REIT var būt interesanta izvēle investoriem, kuri vēlas pasīvāku risinājumu ar plašu diversifikāciju daudzos īpašumos. Tas der tiem, kas plāno ilgtermiņa ieguldījumu starptautiskos nekustamā īpašuma tirgos un kuri ir gatavi pieņemt biržas tirgus svārstības.

Kad piemērotāki ir nekustamā īpašuma vērtspapīri

Nekustamā īpašuma vērtspapīri ir interesanti investoriem, kuri vēlas ieguldīt konkrētos projektos ar tiešu saikni ar konkrētu īpašumu vai naudas plūsmu. Tas der tiem, kas meklē potenciāli augstāku atdevi (kas nav garantēta) un atzinīgi vērtē Latvijas Bankas regulētajā vidē strādājošu platformu izmantošanu, kas nodrošina papildu investoru aizsardzību.

TWINO Properties kā konkrēts piemērs

TWINO Properties priekšrocību akcijas piedāvā tiešu saikni ar konkrētiem īres īpašumiem, ienesīgumu dividenžu veidā (ja īpašums attiecīgajā gadā strādājis ar peļņu) un Latvijas Bankas regulētu vidi. Tas ir piemērs, kā nekustamā īpašuma vērtspapīri var darboties praksē reģionālajā tirgū.

Kādi riski jāņem vērā

Lai gan investīcijas nekustamajos īpašumos kopumā tiek uzskatītas par salīdzinoši stabilām, arī šajā jomā jārēķinās ar vairākiem riskiem. Investors var zaudēt daļu vai visu ieguldīto kapitālu.

Galvenie riski nekustamo īpašumu ieguldījumu jomā:

• Nekustamā īpašuma tirgus lejupslīde, īpašumu vērtība var samazināties.

• Procentu likmju izmaiņas, ietekmē gan īpašumu vērtību, gan investoru noskaņojumu.

• Projekta kavēšanās vai neveiksme, konkrētam projektam orientētiem ieguldījumiem.

• Emitenta maksātspējas problēmas, ietekmē ienākumu izmaksu.

• Zemāka likviditāte, īpaši ārpus biržā tirgotajiem instrumentiem.

• Finanšu tirgu svārstības, ietekmē biržā tirgotos instrumentus.

Pirms ieguldīšanas svarīgi saprast, kā konkrētais instruments darbojas, no kā rodas ienākumi un kādi faktori var ietekmēt atdevi. Atdeve nav garantēta.

Noslēgumā

Gan nekustamā īpašuma vērtspapīri, gan nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi ļauj investoriem piedalīties nekustamā īpašuma tirgū bez nepieciešamības pašiem iegādāties un pārvaldīt īpašumu.

Tomēr starp šiem instrumentiem pastāv būtiskas atšķirības. REIT parasti piedāvā plašāku īpašumu portfeli un biržas likviditāti, ar to saistītām svārstībām. Nekustamā īpašuma vērtspapīri bieži ļauj ieguldīt konkrētos projektos ar tiešu saikni ar konkrēto īpašumu, kas dod citu riska un atdeves profilu.

Izvēloties starp šiem variantiem, svarīgi izvērtēt ne tikai iespējamo peļņu, bet arī riskus, ieguldījuma termiņu un savu pieredzi. Jo labāk investors saprot konkrēto instrumentu darbību, jo pārdomātākus lēmumus iespējams pieņemt ilgtermiņā.

Ja vēlaties uzzināt vairāk par TWINO Properties piedāvājumu un nekustamā īpašuma vērtspapīriem TWINO platformā, sazinieties ar mums vai apskatiet BUJ un Resursu sadaļas mūsu mājas lapā.

E-pasts: [email protected]

Adrese: Dzirnavu iela 42, Riga, LV-1010, Latvija, Latvija

Šis materiāls ir informatīvs un nav individuāls ieguldījumu ieteikums